服务业务上半年实现收入58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；快速成长的智慧营造品牌龙湖龙智造，截至目前，已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

在业内人士看来，复苏的态势正逐渐由社会经济层面的修复，转向企业利润的修复，守住业务的盘面即是掌握复苏的先机。在波动下展现强大韧性，龙湖所构建的开发、运营、服务构成的三大板块，无疑是行业希望复制的模式。

财务数据里的“增肌控重”

在提及穿越周期、跨越时代这些宏大叙事时，总少不了一个关键前提，稳固的财务盘面。

身处于规模与质量切换的拐点，陈序平曾经用“增肌控重”来解释龙湖对行业变化的应对。在上半年，龙湖将这四个字的真义写到了财务的数据之中。

根据披露，截至上半年末，龙湖集团剔除预收款后的净资产负债率为61.9%，下降约6个百分点，达到近五年新低，净负债率为55.2%，连续7年满足三道红线绿档要求；有息负债总额为2070.9亿元，较去年末持续温和下降；净资产2353.75亿元，较去年末增长0.9%。

在以债务撬动规模的时代，龙湖曾被认为是一家过于保守的企业，但失之桑榆，收之东隅。多年来，坚持克制谨慎并高度自律的财务策略，让龙湖在行业由规模向质量转轨的背景下，展现出更多战略的主动性。

在开发业务中可见一斑。2023年上半年，龙湖实现全口径销售金额985亿元，同比增长15%。比单纯讨论规模更有意义的是，报告期内龙湖全盘去化率超90%，回款率超过100%，把不确定性做到了确定性。基于三四线城市的市场收缩，龙湖过去几年来聚焦核心城市的调仓发挥巨大价值，95%的销售额来自一二线高能级城市的数据，意味着龙湖将市场的波动影响爱情降到了最低。

在今年上半年，聚焦核心城市的战略还在延续，龙湖集团期间共获取20幅新地，权益地价180亿元，均位于市场最为平稳的一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

开发业务是一个切面，时刻保持战略主动性，是龙湖守住自身严苛财务标准的底气。在眼光最为苛刻的境内外评级机构眼中，龙湖始终是地产行业最稳健的一批企业，而龙湖集团亦是国内少数几家境内外全投资级的房企之一。

全投资级意味着安全的财务指标，被机构集体认可的可持续盈利模式，也意味着畅通的国内外融资渠道，以及令人艳羡的低融资利率。在2023年中期，龙湖集团期末平均借贷成本为4.26%，依然位于行业低位，平均账期进一步拉长至7.19年。

优质的资产，同样是龙湖筑高财务围栏的资本。据龙湖集团CFO赵轶表示，因为很多商业持续开业，上半年龙湖的经营性物业贷同比增加了100亿，达到了400亿。据介绍，经营性物业贷的账期很长，龙湖目前的整体额度大约为900亿，“这个相对来说给了一个很大的定心丸，为公司的长期发展奠定了一个基础。”

事实上，龙湖财务的护城河还在不断扩宽。截至上半年末，龙湖集团的外债占比已降至21.6%，其中97%的外债已做掉期，相比很多房企在汇率波动下动辄几十亿级别损失，龙湖已提前规避汇兑风险。

而在报告期之外，龙湖在过去不到50天的时间里，已累计偿还共计83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。另据透露，于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。