10月16日，房地产服务及咨询顾问公司戴德梁行发布2025年《中国酒店业市场投资与价值洞察》报告，本期报告聚焦国内重点市场酒店经营表现、境内外酒店资产证券化行业发展与酒店估值方法，并对国内头部酒店品牌集团发展方向等热点话题展开深入调研，旨在为愈发活跃的酒店投融资市场参与各方提供全方位行业数据，并为理解酒店资产特性、重塑酒店估值逻辑提供参考与借鉴。

中国内地酒店市场概览：精耕存量，降本增效

截至2024年最新数据，中国三星级及以上星级酒店总量达5620家，各档次酒店经营数据呈现差异化特征：其中五星级酒店736家，平均入住率约62.5%，平均房价约755元/房晚；四星级酒店2073家，平均入住率约59.1%，平均房价约423元/房晚；三星级及有限服务酒店2811家，平均入住率约62.1%，平均房价约345元/房晚。

当前中国酒店行业已步入存量竞争时代，随着运营体系日趋成熟，入住率、平均房价、平均每间房收益（RevPAR）等核心经营指标，与城市等级、酒店档次的关联愈发紧密。不过，行业整体仍面临经营毛利润率（GOP）偏低的问题，实际投资回报或未能匹配投资预期。在此背景下，酒店行业需在稳步提升收入的基础上，进一步聚焦成本端优化，通过精细化运营持续挖掘盈利潜力，最终实现酒店资产价值的有效提升。

酒店资产证券化市场：国内潜力释放，全球格局分化

根据戴德梁行数据统计，截至2025年9月，国内处于存续期的酒店资产证券化产品约74支，累计发行规模达人民币1168亿元。从产品类型看，市场以基于强主体信用、偏债性融资的CMBS（商业抵押支持证券）/CMBN（资产支持票据）为主；从资产分布与持有主体看，46%的底层酒店资产位于一线城市，且超70%的底层资产由国有企业（含央企）持有；从运营品牌看，国内酒店管理品牌与国际酒店管理品牌的产品发行数量已基本持平；从融资成本看，行业整体融资利率近年来呈持续下行趋势，2025年前三季度平均最新数据约为2.78%。

截至2025年上半年，全球范围内共有52支酒店REITs。从区域分布来看，北美洲是全球REITs的核心市场，其中美国的酒店REITs发展最为突出，有19支，总市值达328.81亿美元，平均派息率为4.9%。欧洲的REITs市场规模较为稳健，但酒店REITs的整体体量较小，仅有7支，总市值约为55亿美元。

亚洲市场在过去十年中扩张迅速，已成为全球REITs增长最为显著的区域。其中，日本拥有5支酒店REITs，总市值约为46.8亿美元；新加坡有6支酒店REITs，总市值约为62.7亿美元，二者在亚洲处于领先地位。中国香港的市场体量相对有限，目前仅有1支酒店REIT，市值约为1.89亿美元。

品牌格局：头部集团“拼内功”，各有打法

从已开业酒店数量维度看，截至2024年，国内头部酒店集团格局清晰：锦江集团以13416家的总量位居第一，华住集团紧随其后，首旅集团位列第三。

收入表现上，锦江集团与首旅集团2024年的收入规模与2023年基本持平，而华住集团在行业整体环境下实现逆势增长，表现尤为突出。从收入结构看，三大集团的收入均以“自有及租赁”模式为主（占比最高），但不同集团该模式的具体收入占比存在明显差异，反映出各集团运营重心的分化。

战略布局层面，近年头部集团纷纷推进出海战略，加速拓展国际市场；与此同时，亚朵集团则聚焦差异化发展，2024年其零售业务收入实现显著提升。这些战略动作与业务表现的差异，清晰体现出国内主要酒店集团各不相同的战略侧重点。

评估逻辑：运营与资本需“双向奔赴”

酒店作为一类独特的投资标的，其资产评估方法的选择直接决定了资产价值的最终呈现。在以主体信用为核心增信措施的酒店CMBS评估中，过去酒店资产曾采用收益法单独评估，或采用收益法与成本法/比较法相结合的评估模式。这种评估方法的多元选择，一方面体现了市场参与者对不同评估逻辑的认可与偏好，另一方面也导致评估结果存在差异，增加了价值判断的复杂性。

从三种评估方法的特性来看：成本法更侧重资产的历史投入，易忽略市场需求变化与实际运营效益波动，可能导致评估价值被推高；比较法依赖可比交易案例，但酒店资产因区位、定位、运营模式差异大，案例可比性常受限制，尤其在市场波动期，其评估可靠性会进一步降低；相较之下，收益法以资产未来预期现金流为核心，能更客观反映酒店的实际运营状况与长期投资回报，且与REITs产品“依靠底层资产稳定现金流为投资人创造长期收益”的核心逻辑更相匹配，评估科学性更优。

展望未来，酒店资产评估体系或将逐步确立以收益法为核心的评估框架。这一趋势也要求行业进一步强化资产管理能力、提升酒店运营效率，通过精细化运营深度挖掘存量酒店资产的价值潜力，从而更好地匹配收益法的评估逻辑，实现资产价值的合理呈现与提升。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉指出：“随着全球酒店REITs市场日渐成熟，机构投资者已在优化配置策略——通过跨区域、跨品牌、多业态组合搭建资产池，其目的就是让现金流更稳、抗风险能力更强。这种模式能有效对冲行业周期波动，也让酒店资产在资本市场更具长期吸引力。”

戴德梁行北区董事总经理胡峰强调：“中国内地酒店资产证券化市场具有两大核心优势：一是增长潜力足，国内旅游消费升级、酒店规模化发展，优质底层资产供给充足；二是政策支撑强，政策持续释放利好，可进一步推动酒店投融资市场成熟完善。”

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示：“中国酒店业已进入存量时代，运营成熟但利润承压，需靠专业资产管理提收益——既优化底层资产质量，也丰富酒店融资选择。期待未来权益与债务型融资齐头并进，更看好国内酒店私募及公募REITs的广阔发展空间。”

戴德梁行北区估价及顾问服务部酒店评估专家、报告主编刘辉表示：“在资产估值方面，行业正从成本法转向更注重未来现金流的收益法，这种转向更贴合酒店资产的收益属性，也让估值结果更能匹配市场投资需求，全球酒店REITs收益率的显著分化也印证了这一趋势。展望未来，专业资产管理或将成为推动酒店资产价值提升的核心动力。”