7月15日，戴德梁行召开武汉2025年上半年房地产市场回顾与展望发布会，现场对2025年上半年武汉甲级写字楼及核心商圈零售市场表现情况进行总结与分析。
戴德梁行武汉公司总经理周星表示，在新增供应放缓、需求端结构性调整的背景下，武汉甲级写字楼市场正步入“深度运营”阶段；核心商圈零售市场则在户外运动、国补政策等新消费热潮带动下持续回暖，下半年将迎来33.3万平方米优质商业增量，进一步重塑多中心商业格局。
甲级写字楼市场：供需双放缓，产业升级积蓄新动能
2025年上半年武汉甲级写字楼市场仅迎来越秀国际金融中心T5的交付，新增供应10.8万平方米，推动全市核心商务区甲级写字楼总存量升至331.1万平方米，录得市场整体空置率至37.3%，平均租金下探至77元/平方米。得益于新增项目前置预租策略，核心商务区净吸纳量达4.4万㎡，同比增幅29.7%。
数据来源：戴德梁行研究部
分行业来看，TMT、专业服务业和金融三大甲级写字楼传统客户仍然是支撑市场存量去化的主要需求来源。值得注意的是上半年工业/制造业以占成交面积比13.1%紧跟其后，表现抢眼。从企业选址偏好来看，TMT行业在上半年的选址中呈现分散态势，主要选址于武广和建设大道商务区，显示出TMT类企业较强的成本敏感性；专业服务业在上半年的成交中，比较偏好建设大道和沿江等传统服务业较为集中区域；金融业则比较青睐沿江板块和武广商务区。
数据来源：戴德梁行研究部
从成交驱动因素来看，搬迁是主要的驱动因素，占比65.8%，新设需求仍相对有限。从具体的新设需求行业来看，上半年TMT、专业服务业和零售贸易类企业是新设需求的主要来源，分别占上半年武汉甲级写字楼新设需求的39.2%、24.9%和14.5%；且TMT企业在武汉甲级写字楼新设需求中的占比逐年升高，由2021年的占比14.6%上升至今年上半年的39.2%。其次，零售和贸易类企业的占比也有升高的趋势，2024和2025年上半年均位于新设需求的前三。新设需求的以上特点反映出当前武汉市经济正处于产业技术升级转型期，高科技企业已成为武汉写字楼租赁增量需求的重要支撑，同时以产业创新升级所引起的消费变革和贸易崛起也正激发出更多的市场增量需求。
数据来源：戴德梁行研究部
2025年年内，武汉甲级写字楼市场还将迎来包括阿里中心T1、国铁城投中心在内的约21.4万平方米的新增优质办公空间，将集中供应于武昌沿江商务区。总的来看，武汉甲级写字楼市场目前处于市场深度调整期，虽然供应节奏已然放缓，但由于市场增量需求有限，租金内卷下行显著、空置率高企。但同时我们也注意到，增量需求有限但其结构优化的特点，新质生产力驱动的产业升级正逐步释放新的动能。戴德梁行武汉项目及企业服务部主管罗杨兰表示，业主需敏锐觉察到市场变化和客户需求的升级，从“以价换量”转向“运营赋能”，通过智能化运营、精准定位、成本重构与服务升级等多个方面实现空间的去化与利润提升。
核心商圈优质零售市场：零售业态持续回暖，户外运动引消费新热潮
2025年武汉核心商圈优质零售市场没有新增供应，五大核心商圈总存量维持在451.1万平方米。得益于上半年核心商圈各大运营商积极的招商调改，截至2025年二季度末全市核心商圈整体空置率同比下降0.5个百分点至15.1%；同期首层平均租金录得404.6元/平方米每月，同比下降10.2%。由于没有新增供应，上半年市场整体净吸纳量3.6万平方米，同比下降69%。
分商圈来看，目前存量最大的两个商圈分别是武广和中南中北商圈，分别占全市核心商圈总存量的31.5%和26.9%。从空置率情况来看，目前空置率最低的商圈仍然是武广商圈，在二季度末达到11.3%。
从历史供需情况来看，2021至2024年武汉零售市场迎来了优质项目集中开业的高峰期，四年年均新增供应达到47.4万平方米，新增供应主要位于中南中北和武广商务区，占比44.7%和35.6%。新增供应普遍较为优质，市场净吸纳情况良好，4年年均净吸纳量36.3万平方米。然而新增供应的集中交付，对存量老项目造成一定压力，市场对品牌资源的争夺日益加剧，反映为市场平均租金从2020年开始显著下降，市场整体空置率高位徘徊。
从核心商圈新店开业情况来看，零售业态持续回暖，占到上半年新开业店铺数量接近40%。紧跟其后的是餐饮业态和娱乐休闲业态，占比33.3%和15.2%。从零售业态细分的时尚零售板块来看，运动服饰特别是户外运动服饰品牌拓店积极，运动服饰类在时尚零售板块的占比达到21.6%。户外运动消费正形成新的消费热潮：中央财经新闻显示，今年五一假期全国体育消费市场有望带动约539.7亿元的消费支出；中商产业研究院数据显示，2025年中国户外用品和户外服饰的市场规模有望分别达到5990亿元和1213亿元；另据不完全统计，2024年至少15家海外户外品牌在中国开设了首店，所涉及的运动类型包括登山、徒步、攀岩、慢跑、滑雪、冲浪、户外骑行等多种类户外运动。2025年也是国家倡导的全民健身年，预计在政策支持全民健身及消费年轻化趋势下，这一态势将持续走高。
数据来源：戴德梁行研究部
最后，值得注意的是国补政策作为重要的消费刺激工具，也显著推动了零售业态的回暖，根据国家统计局的数据，2025年1-5月，家用电器和影像器材、通讯器材、体育娱乐用品、文化办公用品、家具等商品的增速同比都在20%以上，个别甚至达到30%的增速。
2025年下半年，武汉零售市场还将迎来新荣天街、滨江天街和光谷创新天地商业公园的开业，预计将为市场带来约33.3万平方米的优质零售空间。其中新荣天街和创新天地商业公园的开业将有效弥补后湖和光谷东板块优质大型商业配套不足的问题，不仅解决基础消费缺口，更以场景化体验重塑区域生活方式，助力武汉多中心商业格局形成。
