1月14日，戴德梁行召开2024年度武汉房地产市场回顾与展望新闻发布会。会上发布数据显示，全市2024年经济运行总体平稳、稳中有进，前三季度社零额增速在GDP前十城市中位列第一。土地市场全年成交面积同比增长55.8%，涉宅用地类引领土地成交，占全年成交面积达50.9%。戴德梁行武汉公司总经理周星表示，2024年武汉甲级写字楼市场迎来16万平方米新增供应，推动总存量达320万平方米。除传统三大支柱甲级写字楼行业（专业服务业、TMT和金融）外，能源行业需求释放积极；零售市场方面，武汉核心商圈供应活跃，新增45.8万平方米优质零售空间，推动总存量至451.1万平方米。餐饮业相较其他业态新开店铺数量占比最大，延续上升趋势，“以旧换新”促销费政策成效显著。
宏观经济：出口和消费推动经济增长，前三季度出口增速达28.8%
2024前三季度季度武汉市GDP达到14720.98亿元，同比增长5.1%,全国排名第9位。全市经济运行总体平稳、稳中有进。从投资、消费和出口三大需求来看，经济增长主要来自出口和消费的拉动，前三季度武汉市出口和社零额增速分别达到28.8%和5.2%，其中社零额的增速在GDP前十城市中位列第一。
武汉市主要经济指标表现
数据来源:武汉市统计局/戴德梁行研究部
土地市场：成交面积同比增55.8%，涉宅用地占比超50%
2024年武汉市共挂牌出让地块220宗，成交197宗。总成交面积827.4万平方米，同比增长55.8%，总成交金额694.2亿元，同比下降37.3%，整体成交楼面均价较去年末下降25.4%。
从成交土地类型来看，涉宅用地类引领土地成交，占全年成交面积达50.9%。
分区域来看，次中心城区为2024年武汉土地成交主力区域，占全年总成交面积的45.7%，其中沌口占总成交面积的20.6%，达170.8万平方米。央国企仍为拿地主力，占到总成交面积的84.6%。12宗地块出现溢价，其中10宗都位于主城区。
武汉市成交土地类型比重变化 2023 VS 2024
数据来源:武汉市国土资源管理局/中指数据库/戴德梁行研究部
2024年内共成交商改住地块6宗，分别是原长江中心B2地块、原保利维塔地块、原江南实业地块、原华侨城欢乐天际中央区TOD商服地块、2宗原青山滨江交投商服地块,大部分商改住地块位于沿江核心板块。戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示，根据当前市场情况，商改住模式将有助于优化区域土地资源配比，提高土地利用效率，调整将不仅满足部分居民对核心区域高端住宅项目的改善需求，增加核心区域住宅供应量,也有利于维持核心区域房价的稳定。
商品住宅市场：中心城区重回主力成交区域，全市去库存压力有所缓解
武汉市商品住宅市场2024年成交面积837.9万平方米，同比去年下降约25.3%；市场成交均价15530元/平方米，较2023年下降约6.3%。分区域来看，15个主要区域成交价格均同比去年出现下降，其中，中心城区同比去年降幅均达到10%以上。中心城区价格的下调也激发了市场需求的释放，中心城区成为2024武汉市商品住宅主力成交区域，占全市成交面积的38.3%，其中汉阳区和江岸区分别占到全市成交面积的11.1%和10.1%。截至2024年12月，武汉商品住宅市场整体出清周期由6月份的30.9个月下降至17.6个月，市场去库存压力正逐步缓解。分区域来看，去化压力较大的区域仍集中于远城区，今年远城区供应正逐步放缓，预计长期来看远城区存量去化有望通过以时间换空间逐步缓解。
整体来看，2024年武汉商品住宅市场结构性调整趋势明显，中心城区成为供应主力区域，改善型升级需求有望成为未来商品住宅市场新的增长点。目前通过核心区域土地商改住等系列措施，预计未来市场会进一步加大对中心城区核心板块优质项目的供应，一方面将进一步激发市场改善型升级需求，另一方面也将有助于平衡和稳定中心城区整体商品住宅价格。
甲级写字楼市场：行业区域偏好分化显著，能源行业需求增长强劲
2024年武汉甲级写字楼市场供应来自三个优质项目，贡献约16万平方米的新增供应，分别是位于武广商务区的香港中心A座、位于武昌沿江商务区的阿里中心T2、以及位于光谷商务区的世界城中心，截至年末武汉五大核心商务区甲级写字楼总存量达到320万平方米。新增供应导致市场整体空置率有所攀升，截至年末武汉市核心商务区整体空置率达36.5%，同比去年末上升0.4个百分点。租金仍处于下行通道，四季度末核心商务区甲级写字楼整体租金较去年末下降约8.1%至82.5元每平方米每月。2024年全年净吸纳量8.9万平方米，同比去年下降31.3%，在企业降本增效大背景下，市场整体需求释放仍趋于谨慎。
五大商务区甲级写字楼市场新增供应与净吸纳量表现（2012-2024）
数据来源：戴德梁行研究部
从成交驱动因素来看，租金下行激发的搬迁需求仍然是市场成交的主力驱动因素，占全年成交面积的62.1%，搬迁需求约33.8%成交于建设大道商务区；其次为汉口&武昌沿江商务区，占比22.7%。新设需求偏好光谷和建设大道商务区，分别占比24.9%和22.8%。
分行业来看，2024年武汉甲级写字楼租赁成交仍主要来自三大传统甲写客户：专业服务业、TMT和金融，分别占全年核心商务区成交面积的22.7%、22.1%和16.6%。值得注意的是，能源行业以占全市成交面积比约7.2%紧随其后，是2024年武汉甲级写字楼空间去化新兴力量。戴德梁行武汉项目及企业服务部主管罗杨兰表示，2024年专业服务业特别是专业咨询服务业扩张态势尤为明显，一方面，经济发展带来的企业转型与产业结构升级催生了知识密集型专业服务的大量需求，另一方面，汉口&武昌沿江商务区和建设大道商务区的成熟商业环境和完善的配套吸引许多专业服务业企业入驻，产业聚集效应加速扩张步伐。随着武汉写字楼市场的不断发展与成熟，各行业对写字楼的区域选择呈现出明显的偏好特征。专业服务业较为青睐汉口&武昌沿江商务区和建设大道商务区，两个区域分别占今年专业服务业租赁面积的34%和32.7%；TMT仍集中于光谷商务区，占TMT全年成交面积的42.7%；金融业则高度集中于建设大道商务区，占全年金融业成交面积的54.2%。
武汉市甲级写字楼三大支柱行业区位占比（2024年）
数据来源：戴德梁行研究部
展望2025年，武汉甲级写字楼市场还将迎来包括阿里中心T1、国铁城投中心、越秀国际金融汇T5等在内的约39.3万平方米的新增供应，绝大部分新增供应将位于武昌片区，届时武汉甲级写字楼供应热点区位将由之前几年的汉口片区转移至武昌片区，预计短期内武昌片区整体空置率将有所爬升，租金将承受一定压力。
核心商圈零售市场：餐饮业延续积极扩张态势，“以旧换新”促消费政策成效显著
2024年，武汉核心商圈优质零售市场迎来武昌万象城、SKP和亲橙万象汇的开业，三个项目共为市场带来约45.8万平方米的优质零售空间，推动武汉核心商圈优质零售项目总存量至451.1万平方米。得益于新开业项目良好的招商率表现，核心商圈全年共录得净吸纳量约28万平方米。与此同时，优质零售项目的陆续交付也导致市场竞争加剧，存量项目招商运营难度持续加大，截至四季度末,核心商圈市场整体空置率较2023年末上升约2.6个百分点至15.9%。激烈的市场竞争也导致租金持续下降，截至四季度武汉五大核心商圈首层平均录得每月每平方米439.6元，较2023年末下降约3.9%。
从核心商圈新店开业情况来看，餐饮业继续呈现积极扩张态势，2024年餐饮业态占据武汉核心商圈新开店铺数量的约35.9%，较去年又上升0.3个百分点。但从国家统计局数据来看，餐饮行业的整体扩张速度已开始放缓，戴德梁行武汉商业部主管郭雪君表示，随着消费升级和消费者需求的多样化，预计餐饮业将进入品质竞争期，品质、创新与服务将成为新的竞争点。
武汉市核心商圈新开店铺业态占比（2019—2024）
数据来源：戴德梁行研究部
此外，以旧换新等促消费政策效果显著，根据国家统计局数据2024年1至11月以旧换新相关品类包括家用电器和音响器材、通讯器材和家具类零售产品的销售额增速分别达到9.6%、9.5%和2.9%。2024前三季度，武汉市家用电器和音像器材类零售额增长17.6%，智能手机类商品零售额增长28.6%。2025年促消费将继续成为国家经济发展的重点工作之一，将继续针对手机等数码产品进行购新补贴。
2025年，武汉零售市场预计将迎来两座天街的开业，分别是位于后湖的新荣天街和位于武昌滨江的滨江天街，两个项目预计将为市场带来约28.2万平方米优质零售空间。其中新荣天街的开业将弥补后湖片区大型商业配套不足的问题，有效提升板块竞争力。
