武汉，2024年7月11日——随着我国城镇化进程的放缓和新增人口增速的下降，房地产市场面临着新的挑战。在国内存量住房总量供需基本平衡的背景下，中央提出了“构建房地产发展新模式”，将其作为破解房地产发展难题、促进市场平稳健康发展的治本之策。今年上半年出台的517重磅新政，以及后续各地的政策跟进，更是从供需两端贯彻落实保供给、促需求和稳房价的目标，标志着新一轮房地产去库存的开启。

新模式下的转变与机遇

戴德梁行武汉国企服务平台负责人谢颖表示，未来在新模式下，房地产行业将更加注重居住属性的回归，推动“租售并举”是这一新模式的核心内容，增加保障性租赁住房供给成为关键措施，加速盘活存量资产亦为主要策略，住房租赁市场将迎来新的发展机遇。

保障性租赁住房政策的进一步推进也正契合了此前市场面的期待——即实现存量物业的去化和利用，加速扩大保障房规模进而为双轨制提速；又为手中持有存量物业、面临去化压力的房企注入资金，活化行业资金链，进一步保障住房交付。越来越多的省市出台了促进本地住房租赁市场发展的相关政策，充分体现“一城一策”的特点。

保障性租赁住房的供与需

国有企业，尤其是平台公司，作为住房收储和以旧换新政策的主要实施主体，担负着收储与运营的职责。在供应层面，许多二线城市受制于较大的财政压力和地产存量，更加鼓励以存量改造为主，新建为辅，为本地企业特别是持有大量存量资产的国有企业提供了盘活资产的机会和发展空间。在需求层面，青年人、新市民的住房问题是促使国内城市大力发展保障性租赁住房的源动力，可以发现像武汉等常住人口涨幅较大的新一线及二线城市已表现出一定的需求，并规划了相应体量的保障性租赁住房，是“十四五”期间保障性租赁住房发展与建设的 “生力军”。

公募REITs是未来保障性租赁住房的重要筹资渠道

公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金）将保障性租赁住房纳入底层资产试点类型，对项目资金端进行了有效补充。保障性租赁住房公募REITs上市满一周年，金融方向的推动为住房租赁市场提供了强劲动力，并构建了完整的商业生态圈。 

展望未来，我国将构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系，保障性租赁住房作为“十四五”时期住房建设的重点任务、“三大工程”之一及盘活存量的重要手段，预计将持续获得税收优惠、土地供应、金融支持等政策支持。谢颖表示，在此背景下，公募REITs作为开展保障性租赁住房建设的重要融资渠道，也将持续受到政策的鼓励和支持，随着REITs市场的不断发展，相关政策的完善，以及资产估值的趋向合理，住房租赁行业的商业模式将变得更加明晰。